Heb je als ondernemer een loods, schuur of pand tijdelijk niet in gebruik, dan laat je deze niet leeg staan. Want een afgelegen, leegstaand bedrijfspand loopt nu eenmaal een groter risico op schade door vernieling, inbraak of brandstichting.
Dus zoek je een huurder. Maar let goed op! Check en dubbelcheck de gegevens van de persoon aan wie u uw bedrijfspand wilt verhuren. En maak goede afspraken. Want natuurlijk kan het goed gaan, maar voor u het weet, verhuurt die aardige, betrouwbaar uitziende persoon uw pand onder aan een goede kennis, die op zijn beurt het pand weer onderverhuurt.
En dan aan een minder betrouwbaar persoon, die een hennepplantage of drugslaboratorium inricht in uw pand. In dit artikel van de afdeling risicobeheersing van Interpolis, lees je welke gevolgen dit voor je kan hebben. Wanneer de alarmbellen horen te gaan rinkelen en hoe je als verhuurder illegale drugsactiviteiten uit je bedrijfspand weert.
Welke locaties zijn aantrekkelijk voor criminelen
Criminelen verleggen steeds vaker hun werkterrein naar ondernemers die hun leegstaande bedrijfspanden verhuren. Deze ondernemers zijn immers onervaren verhuurders en daardoor gemakkelijker om de tuin te leiden dan door de wol geverfde vastgoedexploitanten. Favoriet als productieplaats of drugslaboratorium zijn afgelegen bedrijfspanden, boerderijen, kassen, maïsvelden en garageboxen.
Wat men nodig heeft, is een goed afsluitbaar pand met stromend water en elektriciteit, dat weinig opvalt en het liefst wat achteraf is gelegen. Het ideale pand heeft een ingang waar grotere voertuigen (bestelbussen) naar binnen kunnen voor de aan- en afvoer van grondstoffen, producten en afval.
De risico’s die je loopt als verhuurder
Het telen van hennep, het produceren van xtc, heroïne en cocaïne; het zijn misdrijven. Gebeurt dit in je bedrijfspand dan dien je jezelf te verantwoorden voor de rechter. Hennepteelt en drugslaboratoria gaan hand in hand met verloedering en energiediefstal. Bovendien zijn de illegale wietplantages en drugslaboratoria vaak levensgevaarlijk.
De risico’s op een rij:
Je wordt onderdeel van het criminele circuit
De teelt en handel zijn steeds vaker in handen van zware criminelen die geweld niet schuwen om hun lucratieve handel te beschermen. Voor je het weet, word je ongewild meegezogen in het criminele circuit van afpersing, bedreiging, geweldsdelicten en ripdeals. Eruit stappen wordt vaak financieel onmogelijk gemaakt. Als ondernemer ben je zeer kwetsbaar voor chantage. De goede naam van je bedrijf is tenslotte snel aangetast en dat weten criminelen ook.
Brand- en ontploffingsgevaar
Productieplaatsen van hennep en xtc voldoen doorgaans niet aan de arbo-eisen. Voor het kweken van hennepplanten is veel licht nodig, dus gebruikt men weken lang dag en nacht lampen met een hoog wattage. De benodigde stroom wordt vaak illegaal ‘afgetapt’ door een aansluiting vóór de meter aan te leggen.
Meestal zijn deze verbindingen amateuristisch aangelegd en van erbarmelijke kwaliteit. Ze liggen open en bloot in de ruimte, die door alle warmte vochtig is. Vocht op openliggende bedrading kan zorgen voor kortsluiting en brand.
Vaak is er ook sprake van een wirwar van kabels en transformatoren. Door oververhitting kan de bedrading vlam vatten. Omdat de stoppen door al het geknutsel met elektriciteit vaak niet doorslaan bij kortsluiting en oververhitting, is het risico op brand en ontploffing enorm.
Voor de productie van synthetische drugs wordt gebruik gemaakt van enorme hoeveelheden chemicaliën. Deze zijn giftig en explosief. Verkeerd gebruik of onjuiste opslag brengt een groot ontploffingsgevaar met zich mee. Voor de criminelen is het vooral belangrijk dat de activiteiten niet ontdekt worden, de brandveiligheid is hun minste zorg.
Gevaar voor de gezondheid
Vloeistoffen zoals zoutzuur worden als onderdeel van de voeding voor de hennepteelt gebruikt. Bij inademing van deze stoffen kunnen ademhalingsproblemen en schade aan de luchtwegen ontstaan. Voor het productieproces van synthetische drugs zijn giftige chemicaliën nodig. De dampen zijn erg schadelijk voor de gezondheid en kunnen leiden tot verstikking, vooral omdat de ruimte vaak slecht geventileerd wordt.
Een ander gevaar voor de gezondheid zijn de boobytraps waarmee de criminelen hun productieplaats beschermen tegen ongewenst bezoek. Daar kun je ook slachtoffer van worden als je een controle uitvoert in je pand. Door de amateuristisch aangelegde bedrading, is bovendien het risico op elektrocutie groot.
Schade aan je pand
Je huurders gaan niet zachtzinnig met je pand om. Om hun plantage of laboratorium aan te leggen, deinzen ze er niet voor terug om je pand te strippen. Ze hakken muurtjes om, boren gaten in muren en vloeren, verleggen leidingen en leggen verborgen ruimtes aan.
Door de hoge luchtvochtigheid en warmte, komt er schimmelvorming in je pand. Bovendien ontstaat er vaak waterschade tijdens het proces. Zeker als je pand een aantal keer is onderverhuurd, is het meestal niet te achterhalen wie de veroorzaker van de schade was. Je kunt fluiten naar een schadevergoeding en blijft achter met de ellende.
Kosten van illegaal afgetapte elektriciteit zijn voor jouw rekening
Berekeningen laten zien dat jaarlijks circa 1 miljard kilowattuur met een waarde van € 200 miljoen euro aan elektriciteit wordt gestolen. En dat deze vooral wordt gebruikt voor illegale activiteiten. Deze hoeveelheid elektriciteit is te vergelijken met het jaarlijks verbruik van alle huishoudens in de stad Utrecht.
Komen de illegale activiteiten aan het licht, dan controleert de energieleverancier na de ontmanteling of de elektriciteitsmeter is gemanipuleerd. Is dat het geval, dan ontvang jij een boete plus naheffing voor de achterstallige elektriciteitskosten.
Rechtsvervolging
Een pand verhuren waarin hennep wordt geteeld of synthetische drugs worden geproduceerd, is strafbaar. Wordt de kwekerij of het laboratorium opgerold, dan zijn de verantwoordelijken meestal met de noorderzon vertrokken.
Dus moet je aantonen dat jij er redelijkerwijs alles aan hebt gedaan om illegale activiteiten in je pand te voorkomen. En dat je niet aansprakelijk bent voor de aanwezigheid van deze activiteiten. Lukt dit niet, dan loop je een groot risico dat de strafrechtelijke gevolgen voor jouw rekening komen. Denk aan een strafblad, boete, taakstraf of zelfs gevangenisstraf.
Schade door illegale activiteiten vaak niet verzekerd
Net als de meeste verzekeraars vergoedt Interpolis geen schade die door illegale activiteiten ontstaat. Ook niet als je van niets wist. Neem daarom maatregelen om illegale activiteiten in je bedrijfspand te voorkomen. Onze preventieadviezen helpen daarbij.
Preventieadviezen
Blijf je gezond verstand gebruiken en houd in je achterhoofd dat helaas niet iedereen te vertrouwen is. Biedt iemand een absurd hoge huurprijs die hij maandelijks contant wil betalen? En legitimeert hij zich met een onduidelijke kopie van zijn paspoort? Dan heb je voldoende reden om waakzaam te zijn en voorzorgsmaatregelen aan te scherpen.
Neem preventiemaatregelen voor je een contract sluit
Belangrijk is dat je weet met wie je afspraken maakt over de verhuur van je bedrijfspand. Tips:
• Regel de verhuur met de huurder zelf, niet via tussenpersonen.
• Vraag om het originele legitimatiebewijs van de huurder(s) en maak hier zelf een kopie van. Controleer of het legitimatiebewijs inderdaad van de huurder is.
• Is de huurder een bedrijf? Vraag om het uittreksel van de Kamer van Koophandel van het bedrijf en maak er een kopie van.
• Spreek een marktconforme huur af.
• Accepteer geen contante betalingen, betalingen via derden of stortingen van een ontraceerbare rekening (zoals bij een grenswisselkantoor).
• Vraag de huurder om een bewijs van goed gedrag.
• Laat de huurovereenkomst tekenen voordat de huurder het pand betrekt.
• Geef de huurder schriftelijke gebruik- en veiligheidsinstructies, waarin je o.a. vastlegt waarvoor de huurder het pand mag gebruiken. Laat de huurder tekenen voor ontvangst.
Meld je af bij het energiebedrijf en laat de huurder zelf een contract afsluiten met het energiebedrijf.
Besluit je een makelaar in te huren? Ook dan is alertheid geboden. Maak vooraf op papier goede afspraken met je makelaar over een antecedentenonderzoek en bestudeer de antecedenten voordat je een huurcontract tekent. Zorg dat je altijd precies weet aan wie je het pand verhuurt en voor welke activiteiten.
Sluit een goede verhuurovereenkomst af
Neem de juiste bepalingen op in je huurovereenkomst om jezelf voldoende rechten te geven. Een goede overeenkomst is een goede basis hiervoor, maar je voorbereidingen (zoals een antecedentenonderzoek) en alertheid tijdens de verhuurperiode zijn onmisbaar.
Ook als er geen specifieke bepalingen over illegale activiteiten in de huurovereenkomst staan, kun je de overeenkomst ontbinden als je illegale activiteiten constateert. De huurder heeft zich dan namelijk niet als goed huurder gedragen en heeft vaak ook schade toegebracht aan het gehuurde pand. Daarnaast heeft de huurder omwonenden in gevaar gebracht vanwege het risico op brand, lekkage of kortsluiting.
Specifieke clausules over het verbod op illegale activiteiten maken het je wel altijd gemakkelijker om de huurovereenkomst te ontbinden. Neem daarom in elk geval de volgende zaken op in je schriftelijke huurovereenkomst met de huurder:
• schade aan het verhuurde pand of aan derden is voor rekening van de huurder
• wijzigingen aan het gebouw en in de elektrische installatie zijn niet toegestaan
• je hebt als verhuurder het recht om 1 keer per 2 maanden het gehele bedrijfspand te inspecteren
• onderverhuur is niet toegestaan
• het telen van hennep of het uitvoeren van andere illegale activiteiten is niet toegestaan. Bij constatering van illegale activiteiten in welke vorm dan ook, wordt de huurovereenkomst ontbonden en het pand ontruimd.
Houd regelmatig toezicht op je pand tijdens de verhuurperiode
Regelmatig toezicht is belangrijk. Eén keer per jaar is zeker niet genoeg, want hennepteelt heeft bijvoorbeeld een cyclus van acht tot tien weken. De huurder heeft het recht een inspectie te weigeren, daarom adviseren wij je deze afspraak in het huurcontract te vermelden. De inspectie hoeft niet onverwacht te zijn, je kunt vooraf een afspraak maken. Zie je verdachte zaken? Schakel dan direct nadat je het pand hebt verlaten, de politie in.
• Je inspecteert 1 keer per 2 maanden het gehele pand. Je let hierbij vooral op wijzigingen in het pand en bent alert op verborgen ruimtes (vergelijk de binnen- en buitenmaten van ruimtes). Controleer iedere ruimte, want een kleine kamer kan al winstgevend zijn.
• Voer toezicht uit op het gebouw. Let hierbij op de volgende verdachte signalen:
- afgeplakte ramen en deuren of gordijnen die continu dicht zijn – zoemend geluid van afzuiginstallaties of generatoren
- op een dak(deel) blijft geen sneeuw liggen (door de warmte van de kwekerij)
- roosters op opmerkelijke plekken aan de gevel
- extra ontluchtingspijpen in het dak
- felle gloed van kunstlicht en knipperende lampen
- licht dat altijd brandt
- bouw- en sjouwactiviteiten op vreemde tijdstippen door louche types
- de geur van hennep of de anijsgeur van xtc-productie
- vochtproblemen
- bewakingscamera’s
- aanpassingen of verbroken zegels in de meterkast
- de sloten zijn vervangen of er zijn extra sloten aangebracht
- er zijn geen sporen van bedrijvigheid in het pand
Interpolis gelooft in preventie
Van criminele activiteiten wil je geen onderdeel zijn. Interpolis ook niet. Daarom steken wij veel energie in het voorkomen van illegale activiteiten bij verhuur. De kennis die wij hierover in huis hebben gebruiken we graag in jouw en ons voordeel. Want met de juiste preventiemaatregelen voorkom je dat je in de problemen komt door je huurder. Voor meer informatie kun je contact opnemen met de Interpolis Preventiedesk.
In een reeks bijdragen laat de afdeling risicobeheersing van Interpolis bedrijven zien hoe ze doordacht kunnen omgaan met risico’s. Interpolis is partnerexpert van Z24.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl